Задачи по оценке земли задачи с решениями

Оценка рыночной стоимости земельных участков Задача 1. При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти сопоставимых объектов сравнения. Задача 2. Оценить земельный участок общей площадью 500 кв.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 448
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 773

Передача 6. Звоните Рынок земли в Украине развивается стремительными темпами. В таких условиях экспертная денежная оценка земли становится особенно важной, поскольку без актуальной информации о рыночной стоимости земли невозможна успешная купля продажа земельных участков, оформление земли в собственность, наследование земельного участка и т. Для принятия экономически обоснованного и выгодного для Вас решения при купле-продаже земельных участков Вам необходимо точно знать стоимость земельного участка. Поэтому денежная оценка земли в этом случае является для Вас первоочередной задачей. Оценка земли - это определение рыночной стоимости земли или стоимости права аренды земельного участка. Рыночная стоимость земли зависит от местоположения земельного участка, влияния различных внешних факторов, спроса и предложения на местном рынке земли, и не может быть больше наиболее вероятной цены на покупку иного земельного участка эквивалентной полезности.

Практику решения задач будем рассматривать в соответствии с [12, стр. ​]. Оценивание будем рассматривать совместно с. Скачать: Задачи по оценке земли с решениями. Оценка рыночной стоимости земельных участков. Задача № (оценка стоимости бизнеса). Балансовая Фрагмент решения задачи № — Администратор Коэффициент капитализации для земли – 8%, коэффициент капитализации для здания – 10%.

Задачи по финансовому менеджменту

Максимальный балл 65 балла Проходной балл 45 баллов! Срок службы эстакады 16 лет. В 2014 году компания А передала объект на баланс дочерней компании Б по остаточной стоимости. Все данные в условии задачи приведены на середину года. Индекс изменения цен к базовому ХХ году, на середину года : С использованием приведенных данных определите рыночную стоимость данной эстакады по состоянию на 2017 год с учетом косвенных расходов и без учета НДС, округленно. Экономическое и функциональное устаревание, прибыль предпринимателя принять равными нулю. Результат округлить до рублей. Сколько составляет накопленный износ, определяемый мультипликативным методом. Задача 3 Вследствие ухудшения экологической ситуации в районе расположения оцениваемого объекта, ЧОД от объекта снизился с 500 до 400 руб. Арендопригодная площадь объекта составляет кв. Найти внешнее устаревание для улучшений. Результат округлить до тысяч рублей. Коэффициент, учитывающий стоимость доставки и монтажа резервуара, составляет 1. Затраты на ускоренную доставку металлоконструкций руб.

Квалификационный экзамен «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ» решение задач

Задачи затратный подходпо оценке бизнеса с решениями Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.

Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости Соб определяется как суммы стоимости участка земли Суз и восстановительной стоимости стоимости замещения или воспроизводства объекта недвижимости Свс за минусом накопленного износа Сиз : Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: оценка рыночной стоимости земельного участка; оценка восстановительной стоимости стоимости замещения оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли; расчет выявленных видов износа; расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли , входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: метод сравнения продаж; метод распределения; метод выделения; метод разбивки на участки; техника остатка для земли; капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются: права собственности; условия финансирования; условия продажи; условия рынка; месторасположение; физические характеристики; доступные коммунальные услуги; условия зонирования; наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Пример Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от до тыс. Решение: 1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости: 2. Определим стоимость земельного участка: Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа.

Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях. Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Издержки на улучшение включают: расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; налоги, страховка, заработная плата ИТР; расходы на маркетинг; прибыль и накладные расходы подрядчика; прибыль предпринимателя. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс.

При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — тыс. Таким образом, стоимость земельного массива составляет тыс. Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку. Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату. Определение восстановительной стоимости стоимости замещения оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя: стоимость строительных материалов, изделий и оборудования; стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов; основную заработную плату строительных рабочих; стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей; прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя: затраты на подготовку территории строительства; затраты на проектные и изыскательские работы; прочие затраты и работы; содержание дирекции технический надзор строящегося предприятия учреждения , затраты на авторский надзор; другие виды косвенных издержек. Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов: пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов; путем составления восстановительной сметы на объект оценки. При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам года, принятых в качестве базисных индексный метод.

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов: по укрупненным сметным нормативам метод сравнительной единицы ; по сборникам единичных расценок и прейскурантам метод количественного анализа. Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей: укрупненные показатели сметной стоимости УПСС ; укрупненные сметные нормы УСН на здания, сооружения, конструкции и виды работ; прейскуранты на строительство зданий и сооружений ПРЭС ; укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций метод разбивки на компоненты. Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным. Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала.

Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным. Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение. Накопленный совокупный износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости обесценении под воздействием различных факторов.

По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека.

Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете начисление износа. Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания воспроизведенного с помощью затратного подхода для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта.

Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель рис. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели Физическая жизнь здания ФЖ — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям конструктивная надежность, физическая долговечность и т.

Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Хронологический возраст ХВ — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Экономическая жизнь ЭЖ — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.

При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа. Эффективный возраст ЭВ рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной типичной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни ОСЭЖ здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни. Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта. Для определения величины накопленного износа использую следующие методы [1]: метод сравнения продаж; бухгалтерский; метод разбивки.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта: Пример Определить накопленный износ объекта недвижимости коттеджа , если известны следующие сведения об объектах-аналогах: Элемент сравнения Объект-аналог 1 2 3 Цена продажи, тыс.

Расчеты представлены в следующей таблице: Элемент сравнения Объект-аналог 1 2 3 Стоимость земельного участка 50 30 Стоимость нового строительства на дату оценки Цена продажи, тыс. Бухгалтерский метод расчета износа основан на использовании бухгалтерских методов, т. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят рис. Устранимый исправимый износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.

Неустранимый неисправимый износ — это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т. Классификация износа объектов недвижимости Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Физический износ — постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем например, дефекты конструктивных элементов. Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный нормативный ; стоимостной; метод расчета срока жизни здания.

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким. Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН [2], применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка. Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей — по их сметной стоимости.

Определим удельные веса конструктивных элементов в соответствии со сб. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты — 3 тыс.

Решение: Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости: Наименование элементов здания Восстановительная стоимость элемента, тыс.

Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. Недостатки метода — обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом ФИ и восстановительной стоимостью ВС определяется соотношением между эффективным возрастом ЭВ и типичным сроком экономической жизни ФЖ : Пример Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты — 1 тыс.

Результаты оценки физического износа элементов: Наименование элементов здания Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов: определение величины исправимого физического износа; определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах; определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Определение величины исправимого физического износа его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно.

Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа. Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие. Тема 5. Затратный подход в оценке бизнеса. Метод чистых активов. Метод ликвидационной стоимости.

Контрольные задачи

Задачи затратный подходпо оценке бизнеса с решениями Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости Соб определяется как суммы стоимости участка земли Суз и восстановительной стоимости стоимости замещения или воспроизводства объекта недвижимости Свс за минусом накопленного износа Сиз : Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: оценка рыночной стоимости земельного участка; оценка восстановительной стоимости стоимости замещения оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли; расчет выявленных видов износа; расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Определение стоимости участка земли , входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: метод сравнения продаж; метод распределения; метод выделения; метод разбивки на участки; техника остатка для земли; капитализации чистой земельной ренты.

Понятие цель и задачи оценки земли

Задача 1 Определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания ОВС , имеющего следующие характеристики. Площадь здания составляет 2000 кв. Из нормативной практики строительных организаций следует, что удельные затраты на строительство точно такого же нового здания составляют 350 дол. Решение Расчетные затраты на строительство аналогичного нового здания составят восстановительная стоимость : 350 дол. Остаточная восстановительная стоимость определяется мерой износа здания остающейся частью общего срока жизненного цикла здания. Ответ: ОВС здания составляет 560000 дол. Определить остаточную стоимость замещения СЗО для здания больницы, построенной 20 лет назад, используя следующую информацию: известные проектные затраты на сооружение современного аналога такой же по масштабам и профилю больницы составили 4500000 дол. Ответ: СЗО больницы составляет 3150000 дол.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Решение задач на части. Примеры решения задач.

Задачи по оценке земли с решениями

Юрий К. Задача 8 в приведенном здесь виде недорешена: треба умножить полученное значение ВРМср на валовый доход оцениваемого объекта. Вывод по полученному результату - его стоимость находится "в рынке", то есть ниже максимального и выше минимального значений стоимости по сопоставимым объектам. Правда, формулировочка исходных данных задачи, надо признать, весьма специфична если не сказать "забавна" : это что за такие сопоставимые объекты, состоящие сразу из огромного количества квартир?

Задача № (оценка стоимости бизнеса). Балансовая Фрагмент решения задачи № — Администратор Коэффициент капитализации для земли – 8%, коэффициент капитализации для здания – 10%. Решение задачи по расчету стоимости земельного участка. Фрагмент решения задачи № — Администратор Оценщик определил, что стоимость земли составляет 40% от стоимости недвижимости. () Физический износ объекта оценки составляет 10%, . стоимость земли Комментарии: Сумма кредита - лишние данные. . Для решения данной задачи предположить, что различие в площадях влияния на удельную.

Виды оценки: на массовую оценку и оценку единичного ОН. Оценка единичного объекта недвижимости проводится для решения следующих задач: При вложении капитала — консультирование продавца и покупателя; При оценке ипотеки — консультирование банка о стоимости недвижимости; При изъятии недвижимости в пользу государства для расчета компенсации.

Задачи по оценке стоимости земли

Решение практических задач по оценке стоимости земли Виды стоимости земельных участков Кроме того, существуют специфические факторы, связанные с целевым или нормативным назначением оцениваемого участка, а также перспективами его использования. Экономическую оценку земли проводят для определения стоимости права aренды, что имеет, в свою очередь, некоторые особенности. Процедура определения стоимости обязательно учитывает такие особенности, как местоположение участка, разнообразные внешние факторы, возможность получения прибыли при его использовании в том или ином назначении и, разумеется, сложившуюся конъюнктуру рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании. Цена на услугу начинается о рублей. Срок - 1 день.

Решение практических задач по оценке стоимости земли

Оцените стоимость земельного участка. Задача 2. Задача 3.

Виды и задачи оценки земли.

.

.

.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 3
  1. Фрол

    Сколько можно мусолить одну и туже тему, всю блогосферу заср@ли

  2. gaecabi79

    Да-уж посмотрим

  3. Марта

    Все, выхожу 15 ноября замуж. Поздравьте меня! Заходить теперь к вам редко буду.

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных